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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******
人民网记者 孙红丽
近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。
买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？
被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？
近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。
在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？
中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。
另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？
中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。
“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。
根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。
举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。
谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。
利用“补充协议”加重业主责任怎么办？
“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。
实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。
谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。
“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。
北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。
不得不选的捆绑装修，真的合理吗？
在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。
去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。
无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？
谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。
虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？
“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。
姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。
对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。
精装修货不对板，如何解决？
2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。
精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？
姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。
“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。
姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。
有聊｜田曦薇：我自四两拨千斤，真心用心从心******
中新网北京12月21日电(刘越)山河之间看炊烟向晚，风雪严寒共灯火一盏。这个冬天，一部暖意融融的古装轻喜爱情剧强势霸占小荧屏，它就是被观众称为“电子榨菜”的《卿卿日常》。
《卿卿日常》蕴藏着三餐四季合家欢乐的治愈基调，剧情新颖反套路，刻画女性角色的互帮互助，观众看得津津有味，女主角“李薇”的饰演者田曦薇获得很多观众的喜爱，由此进入大众视野。
有趣的是，《卿卿日常》成为爆款的核心在于“四两拨千斤”，而田曦薇的表演方法论和演艺规划也颇为简单自在——怀抱真心、保持用心、做事从心。
怀抱真心
自然演绎，才能不露痕迹
在《卿卿日常》的世界观中，天下分为九川，风土人情各不相同。因九川合盟的约定，女主角李薇远赴新川参与少主夫人选拔，后与六少主尹峥意外结缘，先婚后爱，两人共同开启了一段状况百出却又相映成趣的新生活。
在前期剧情中，李薇承包了大部分的笑点：驴在半路尥蹶子，她灵机一动吊起饼来引驴走开；初入宫中，她跑去膳房偷吃被现场抓获；成婚不久，她误会夫君即将撒手人寰，给家人去信后数着日子等守寡……正如这句经典台词，“霁川小女李薇，六艺四书，针黹女工，都不太懂，唯有佳肴品鉴上颇有心得”，一个机智灵动、活泼跳脱、莽撞又不失可爱的吃货形象跃然纸上。
《卿卿日常》剧照。受访者提供乍看之下，这是个典型的小言“甜妹”人设，就如田曦薇最初拿到剧本时的印象，“我觉得李薇是一个乐观、单纯、自愈能力十分强的女孩子。李薇和我本人还是有很多相似之处的，对待感情、对待朋友、对待生活的态度都很相似。”
让田曦薇印象最深刻的，是新川姐妹共同经营的酒楼开业的那场戏。起承转合的长镜头下，观众通过李薇的视角，感受热闹的人间烟火气，“让我最深刻的一场戏就是酒楼开业的那场戏，不管是戏里的情节还是画面都非常有感染力，女孩子们在一起单纯美好的力量十分打动我。”
“甜妹”不好演，增一分做作，减一分寡淡。好在相似的美好品质让田曦薇与李薇产生了微妙的灵魂共振，因此在角色的塑造上，她并没做什么特别的准备，而是奉行“天然去雕饰”的原则。
《卿卿日常》剧照。受访者提供以剧中李薇娇俏可爱的跑步姿势为例，这个出圈的姿势被网友评价为“教科书级别的少女跑”，田曦薇则笑称，“‘少女跑’的姿势不是特意设计的，自然而然。其实也没有为了把握尺度而故意去设计一些东西，用真心就好。”
读懂人物的底色，理解人物的行为，体验角色的喜怒哀乐，田曦薇的处理方式不露痕迹，让李薇浑然天成的娇憨和甜美深入人心。毕竟甜妹千千万，甜而不腻才是王道。
保持用心
表演有层次 人物有魅力
在当下市场，“甜妹”型角色已经进入量产阶段，那么“李薇”又凭何脱颖而出？
因为从头甜到尾的角色势必会失去魅力，一个角色最打动人心的时刻，就在于击碎标签的瞬间。
李薇是个“甜妹”，但她的甜并非一成不变，而能给观众带来一种复合的、有层次的味觉体验。从前期的懵懂莽撞，到后期的成熟坚韧，为墨川设计新农具、提出内苑书堂变革、参与酒楼经营，角色的人物弧光在演员的演绎下逐渐圆满。
《卿卿日常》剧照。受访者提供“李薇”有完整的成长线，这种完整性赋予了角色动人的光辉。作为饰演者，田曦薇也洞悉着其中的变化，“出演后会发现，李薇这个人物是十分有力量的，她用自己单纯善良的能量感染着身边的所有人。剧中的细节也可以看出李薇的成长，她前后说话的语气、方式、体态、声音所呈现出来的状态都不一样。”
对于有自我追求的演员而言，即便是在同一个角色的塑造上，也没有“一招鲜吃遍天”的说法。如何控制自己的声台形表来体现角色不同时期的状态，是演员的必修课，而田曦薇在《卿卿日常》中无疑交上了一份不错的成绩单。尤其是李薇为了好友郝葭跪求太医的那场哭戏，极富层次的表演牵动了观众的心绪，而这一高光片段其实出自演员的临场发挥。
《卿卿日常》剧照。受访者提供“那场戏拍了两条吧，内容是我恳求医生救活郝葭姐姐。开拍前我跟导演商量说，我可能不会完全按剧本，情绪上来之后，只能看表演时的情况。”田曦薇感谢导演给了她足够的表演空间，“所以呈现出来的状态，包括给太医下跪都是当下的本能反应。”
“李薇在前期没有那么稳重，我会把一些细节处理得碎一些。”田曦薇分享自己的表演方法论，“后期逐渐成熟后，对她语气、体态包括眼神变化都会处理得更加沉稳些。比如后来三少主酒楼闹事时，她的眼神变了，她想去维护姐妹们的利益，想用比较强硬的一种姿态去面对。”
做事从心
角色不设限 未来要更多元
《卿卿日常》对于田曦薇的意义无疑是巨大的。播出期间，她七天涨了45万微博粉丝，更是凭借这部剧打开了观众圈层，正式杀入“95花”的队伍之中。
“可能突然感觉讨论我关注我的人更加多了”，田曦薇坦言，“不管是在事业的帮助上，还是心理的成长上，‘李薇’对我的意义都是重大的。”
《卿卿日常》剧照。受访者提供而被问及“你最大的核心竞争力是什么”时，田曦薇爽朗大笑，“好深刻、好尖锐、好想回抛给你们的问题。最大的核心竞争力应该是‘我都可以’，在不同角色的塑造上。”
有人曾说，“李薇”能火，军功章的一半在于田曦薇的这张脸。演员的个人外形与角色设定向来相辅相成，但又容易因此陷入固定戏路的窘境。面对“甜妹”标签，田曦薇也有过这样的烦恼，“一直都想尝试不同类型的角色，也一直都在努力，从出道到现在饰演的角色也并不单一。”
不过短暂的烦恼过后，她就找准了前进的方向，“有时候可能会有一些不适应，但是后来想这也是观众对我的喜欢和认可，希望通过更多的作品可以让大家看到不一样的演员田曦薇。”
演员写真。受访者提供田曦薇擅长用简单的手法解开缠绕纷乱的线团：
她坦言自己存在职业焦虑，“因为想进步”；
她不担心自己会陷入舒适区，“角色是什么样子，我就是什么样子”；
她对每一个邀约都怀抱感激之情，“制作团队愿意把这个角色交给我，就是对我的认可”。
《卿卿日常》播出之后，让田曦薇印象最深的外界评价是“小田演得好”，观众的肯定是她前行的动力，也是继续深耕演员事业的养料，“谢谢大家的夸奖，我会通过自己的努力去争取更多的机会，让大家看到田曦薇更多的可能性。”
“希望在未来，我可以带来更多元化的角色，当一位真正的好演员。”(完)
（文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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